Diagnostic technique global (DTG) de la copropriété : la réglementation en vigueur

Le diagnostic technique global (DTG) offre une vue détaillée de l’état de l’immeuble et de ses éléments d’équipement communs. Il permet notamment :

Son contenu est présenté au cours de la première assemblée générale des copropriétaires (AG) organisée après son établissement ou sa révision.

Selon les cas, la réalisation d’un diagnostic technique obligatoire peut être facultative ou obligatoire.

L’AG des copropriétaires peut décider, à la majorité simple, d’effectuer un DTG. Il s’agit d’une démarche volontaire puisqu’aucune obligation légale ne l’y contraint. Si un diagnostic technique global a été effectué et conclut à l’absence de travaux nécessaires sur les 10 ans à venir, le syndicat de copropriétaires n’est pas tenu de mettre en place un plan pluriannuel de travaux (PPT). Ce document comprend notamment la liste des travaux prescrits, une estimation de leur coût et une proposition d’échéancier.

Depuis 2017, la loi impose la réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) pour tout immeuble de 10 ans ou plus mis en copropriété, partiellement ou totalement à usage d’habitation. Cette obligation concerne notamment les immeubles récemment divisés en plusieurs lots privatifs et communs. Les parties privatives appartiennent exclusivement à chacun des copropriétaires. Parmi elles, nous retrouvons les fenêtres, les portes, les volets roulants ou battants et les revêtements de sol. À l’inverse, les parties communes comme les cours, ascenseurs ou façades sont partagées entre eux.

L’administration peut solliciter auprès du syndic la présentation du DTG si l’immeuble présente des désordres. Elle peut ainsi contrôler l’état de bon fonctionnement, d’entretien et de sécurité des parties communes de la copropriété.

La réalisation d’un diagnostic technique global (DTG) exige des compétences et des garanties spécifiques. Cette mission est donc confiée à un professionnel qualifié, comme un bureau d’études, un architecte ou un thermicien. Il est tenu d’attester sur l’honneur de son impartialité et son indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d’électricité, gaz et des intervenants sur l’immeuble. Ce professionnel doit également être titulaire d’une assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP), précisant les compétences couvertes.

Comme le stipule l’article D731-1 du Code de la construction et de l’habitation, le professionnel doit posséder une maîtrise approfondie des domaines suivants :

Conformément à l’article D731-2 de ce même code, le tiers chargé de réaliser le DTG est tenu de justifier au syndicat des copropriétaires qu’il détient les compétences précitées. Dans le cas où un conseil syndical existe, il doit également lui démontrer son expertise. S’il en possède, le professionnel peut produire des références de prestations similaires déjà accomplies.

L’article D731-2 du Code de la construction et de l’habitation impose au bureau d’études, à l’architecte ou au thermicien de présenter la copie d’un diplôme en techniques du bâtiment. Ce dernier doit sanctionner une formation de l’enseignement postsecondaire dispensée au sein d’une université ou d’un établissement d’enseignement supérieur. Sa durée minimale est de trois ans à temps plein ou une durée équivalente à temps partiel. Le tiers en charge du DTG peut également présenter un titre professionnel ou une preuve d’inscription au tableau d’un ordre professionnel bénéficiant d’une reconnaissance dans l’immobilier.

Le diagnostic technique global de la copropriété comporte différentes informations, conformément à l’article L731-1. du Code de la construction et de l’habitation.

Cette partie du DTG comporte un diagnostic de l’architecture et des équipements communs. Un volet thermique est intégré pour chaque poste faisant l’objet d’un audit. Parmi eux, la toiture, les façades, les caves, les réseaux d’énergie ou encore la ventilation.

Ici, l’objectif est de recenser les différentes obligations au titre de la construction et de l’habitation. Ensuite, le professionnel en charge du DTG vérifie si le syndicat des copropriétaires les respecte. Pour ce faire, il analyse les documents communiqués par ses soins. Au besoin, il peut proposer des tableaux de bord de gestion technique.

Le bureau d’études, l’architecte ou le thermicien analyse le règlement de copropriété. Il s’intéresse notamment aux parties communes, privatives et aux clés de répartition des charges. Le professionnel du bâtiment peut également être amené à étudier la situation financière de la copropriété. Par exemple, les impayés de charges ou encore le montant du fonds de travaux.

Il doit être réalisé dans le respect des dispositions prévues aux articles L126-28 ou L126-31 du Code de la construction et de l’habitation. Le diagnostic de performance énergétique ou DPE précise notamment :

Dans cette partie, le bureau d’études, l’architecte ou le thermicien liste les travaux qui peuvent être réalisés. Ils servent soit à conserver l’immeuble, soit à préserver la santé et la sécurité des occupants, soit à réaliser des économies d’énergie. L’évaluation du coût des travaux peut être complétée par une simulation des aides financières mobilisables. Par exemple, MaPrimeRénov’ Copropriété ou encore le dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE).

Le maire, le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) a la possibilité de
demander au syndic de produire le diagnostic, quand il le souhaite. Cette requête vise à examiner l’état des parties communes touchées par des désordres. Si le syndic de copropriétaires ne communique pas le DTG dans un délai d’un mois, les autorités administratives peuvent mandater un professionnel pour l’effectuer, à sa place et à ses frais.

La réalisation d’un diagnostic technique global est réglementée par le Code de la construction et de l’habitation. Il précise notamment les immeubles concernés, les compétences et les conditions de diplôme pour pouvoir mener l’étude. Rédigé par un bureau d’études, un architecte ou un thermicien, le rapport final offre un panorama complet de la situation de l’immeuble et sa performance énergétique.

Envie d’en savoir plus sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) ? Consultez notre article sur le sujet :